空き家対策が税負担を重くする?


税負担が土地所有者の頭をますます悩ませるもう一つの理由は、自治体が空き家の増加を問題視し対策に乗り出してきたからです。空き家が増える背景に、固定資産税が関係していると考えられます。固定資産税に特例措置が用意されていて、家屋の建つ住宅用地に対しては税額が軽減されます。広さ200㎡未満なら6分の1、それ以上なら3分の1で済みます。裏を返せば、空き家を解体すると住宅用地ではなくなってしまうことから、軽減措置の適用を受けられなくなってしまうということです。土地の固定資産税の額は6倍または3倍にまで跳ね上がる計算です。

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そのため、もう利用しないことが明らかな家屋であっても、それを取り壊そうものなら解体費用に加えそれまで以上の固定資産税が掛かることもあって、家屋の所有者は決して自ら進んで取り壊そうとはしないのです。それがまた、空き家の発生を助長しています。ところが、空き家は管理者でもある居住者を失った家屋ですから、地域住民から、防災上・防犯上の理由でうとんじられる存在です。管理者を失った家屋は取り壊してもらって、地域の安心・安全を守りたいーそう地域では考えるのが普通です。

そうした中、埼玉県所沢市を皮切りに全国各地の自治体が、空き家対策条例を制定するようになってきました。先駆けでもある所沢市の条例では、空き家の所有者にその適正な管理を義務付ける一方で、実態調査の結果をもとに空き家の管理不全を認めた場合には、家屋の所有者に対して必要な措置を指導・助言できることを定めています。対策条例の制定で、場合によっては空き家を取り壊すように求められるかもしれません。指導・助言に従った結果、固定資産税の負担がそれまでに比べ重くのしかかるようになることも考えられます。

そうなると、税負担という保有コストの上昇にどう対応していくか、対策を検討せざるを得なくなります。地域にとっての空き家問題の解消は、土地所有者にとっての利用検討の始まりを意味しているのです。『「持たざる経営」の見直しも』固定資産税の負担がかさむばかりか、将来は相続税の負担にまで心配が残る。そうともなればいっそのこと、土地を手放してしまうという選択肢が考えられます。土地さえ所有していなければ、それがもたらす負担に苦しめられることはありません。土地活用だけでなく、土地売却という選択肢も、視野に入れておくべきなのかもしれません。

企業経営では1990年代、バブル崩壊をきっかけに土地神話が崩壊すると、「持たざる経営」という考え方が広まりました。本業とは無縁の経営資源は自ら所有せず、経営環境の変化に迅速・柔軟に対応できるようにしようというものです。土地を取得し所有するということは、せっかくの資金を土地に固定させることにもなります。しかも、土地を所有しているだけでは、かつてのような含み益は期待できません。余裕資金はむしろ、本業に投資するのが筋ではないか。

経営者の多くはそう考えました。不動産という経営資源を例に取れば、「持たざる経営」とは取得から賃借への転換を意味していました。小売り・外食産業でいえば、土地を取得しそこに店舗を新しく建てるのではなく、土地や建物を借りて店舗展開を図っていくという考え方です。ところが、地価動向に底入れ・反転の兆しが垣間見えるようになると、店舗用不動産の投資再開にかじを切り直す動きが見られるようになってきました。2012年9月25日付の日本経済新聞には、「小売り、土地取得再開」「地価底入れ感」「持たざる経営見直し」との見出しが躍る記事が掲載されました。

記事によれば、地価の底入れ感が強まる中、賃借料を支出するより自前で取得したほうが、中期的には有利になる、との判断が働いたといいます。同じ記事には同時に、業績悪化を背景に工場用地など保有不動産を売却する動きはなお見られ、製造業は依然として不動産投資には慎重、との見方も示されています。不動産という経営資源を自前で持つのがいいのか、自前では持たないほうがいいのか、一律には語れないようです。資産効率に目を向けるか、収益性に目を向けるかでも、判断は異なるでしょう。

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考えてみれば、業界によって、企業によって、経営環境はもちろん、経営体質も異なります。それぞれに応じた考え方があって不思議はありません。それは、個人であっても同じことかもしれません。むしろ個人のほうが、判断に迷いがあって当然です。必ずしも経済合理性だけでドライに物事を決められないからです。先祖伝来の土地ともなれば、それを自分の代で手放してしまうのは心情的にはばかられることも考えられます。判断に気持ちが入る分、迷いが生じます。では、どう考えればいいのでしょうか。「所有から利用へ」の流れの中で、税負担が重くのしかかる、しかし、安易に手放したくはない……。

一度、原点に立ち返ってみましょう。今や、土地は利用して初めて、価値を生み出すものです。まず利用を検討し、その土地に見合った価値を生み出すことを考えるべきです。それができれば、税負担は乗り越えられるはずです。先ほど紹介したように、固定資産税にしても相続税にしても、建物が建っていて居住用や賃貸用として利用されている土地には特例措置が適用されます。空き地で所有しているのに比べれば、税負担が確実に軽減されます。ただ、ここで重要なことが問われます。土地の評価に見合った価値を生み出せるか否かです。せっかく土地活用を図っても、期待される最大の収益を確保できなければ、もったいない。土地所有・利用に伴うリスクをしっかり認識しつつ、土地の持つ価値を顕在化させる努力と工夫が欠かせません。


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